리찾남의 부동산 데이터 랩(Lab)

2026년 5월 29일, 세입자가 있는 서울 전역 토허구역 주택의 실거주 의무가 최대 2028년 5월까지 유예됐습니다. 이론상 83만 가구가 시장에 나올 수 있습니다. 그런데 시행 첫날 강남구 토지거래허가 신청은 11건, 평소와 동일했습니다. 매물 폭증을 기대했던 시장이 조용한 이유를 데이터로 분석했습니다.KEY NUMBER42.6% 급감 → 가격은 오히려 상승2025년 3월 토허구역 재지정 후 163일간 강남3구·용산구 아파트 거래량은 42.6% 급감했습니다. 그러나 같은 기간 규제 지역 신고가 비중은 오히려 9%P 증가해 51.5%에 달했습니다. 거래 억제가 가격 안정으로 이어지지 않는다는 뜻입니다. (출처: 세무사신문·한국경제, 2025.12)① 실거주 의무 유예, 정확히 무엇이 바뀌었나토지거래허가..

2026년 5월 30일, 압구정5구역 시공사로 현대건설이, 신반포19·25차 시공사로 삼성물산이 같은 날 선정됐습니다. 두 거인이 하루에 동시에 서로 다른 강남 알짜 사업지를 나눠 가진 이 장면은 2026년 재건축 시장의 구도를 압축적으로 보여줍니다. 과연 압구정을 사실상 독식한 현대건설과 '선별 수주' 전략으로 반포·개포를 공략하는 삼성물산, 두 전략의 승자는 누구일까요?KEY NUMBER19조 7,590억 원현대건설(압구정 2·3·5구역 + 개포주공6·7단지)과 삼성물산(압구정4구역·신반포4차·개포우성4차·신반포19·25차) 빅2가 2025~2026년 강남·서초권에서 확보한 주요 수주 합산액입니다. 2026년 전국 정비사업 시장(70~80조 원) 규모를 감안하면, 강남 핵심 지역만으로 25%에 달하는..

재건축 공사비는 6년 새 30% 올랐습니다. 그런데 서울 분양가는 같은 기간 96.4% 뛰었습니다. 공사비가 분양가 상승의 유일한 원인이라는 통념이 한국건설기술연구원 데이터로 정면 반박됐습니다. 진짜 범인은 따로 있었고, 분담금 문제도 그 구조를 알아야 제대로 보입니다.KEY NUMBER96.4% vs 30%2020~2026년 서울 ㎡당 평균 분양가 상승률 96.4% / 같은 기간 건설공사비지수 상승률 약 30%. 격차 3배. 이 수치가 오늘 이야기의 출발점입니다. (출처: 한국건설기술연구원, 2026.05)① 공사비가 범인이 아니었다 — 건설연의 결론한국건설기술연구원(건설연)이 2026년 5월 발간한 보고서 'KICT Insight, 건설공사비지수와 분양가격: 프레임을 넘어서'는 시장의 통념을 정면으로..

분당 양지마을 4,392가구가 2026년 1월 특별정비구역으로 공식 지정됐습니다. 래미안·나인원 브랜드 조합을 내건 사업이 실제로 성사될지는, 주민 3파전 갈등과 17조 원 규모 사업비라는 두 변수가 결정합니다. 이 글에서 일정·분담금·리스크를 전부 짚어드립니다.KEY NUMBER4,392가구 → 6,839가구재건축 후 순증 2,447가구. 총 사업비 약 17조 원, 공사비만 4조 원 이상. 1기 신도시 선도지구 중 규모 최대이자 사업성 최고로 평가받는 단지입니다.① 양지마을이란 어떤 단지인가 — 입지와 현 시세경기도 성남시 분당구 수내동 24번지 일대, 수내역 분당선 역세권에 자리한 금호1·3단지, 청구2단지, 한양1·2단지, 복합상가 등 6개 단지가 양지마을입니다. 1991~1992년 분당신도시 1기..

— 150~160자, 라벨 없음, 제로클릭 방어형 -->재건축 평당 공사비가 2021년 519만원에서 올해 1,370만원으로 불과 5년 새 164% 뛰었습니다. 그런데 공사비가 오른다고 분담금도 똑같이 오르는 건 아닙니다. 단지마다 격차가 수십 억 원씩 벌어지는 이유, 숫자로 끝까지 해부했습니다.KEY NUMBER+164% — 5년전국 정비사업 평균 공사비 2021년 519만원 → 2026년 여의도 목화 기준 역대 최고 1,370만원. 같은 기간 서울 강남·한강변은 529만원 → 976만원(+84%)으로, 전국 평균보다 낮은 상승률이지만 절대 단가는 두 배 가까이 높습니다. (출처: 주거환경연구원 연도별 공사비 현황 보고서)① 공사비, 왜 5년 만에 164%나 뛰었나주거환경연구원이 매년 발표하는 정비사업..

삼성생명 5년 고정 주담대가 연 4.41%로 공시됐습니다. 신한은행 4.66%보다 0.25%p 낮습니다. 양지마을 6단지 한양(전용 59㎡·호가 15억) 기준 LTV 40%로 6억을 빌릴 때 이 0.25%p가 7년 뒤 어떤 숫자가 되는지, 그리고 지금 갈아타는 게 손해인지 이득인지를 데이터로 직접 계산했습니다.KEY NUMBER1,032만원삼성생명 4.41% vs 신한은행 4.66% — 6억 대출·30년 만기 기준, 7년 누적 이자 차이입니다. 월 8.9만원씩, 84개월이 쌓인 결과입니다. ① 은행 금리가 보험사보다 높아진 이유 — 가계대출 총량규제의 역설2026년 5월 26일, 삼성생명이 공시한 5년 고정형 주택담보대출 금리는 연 4.41~5.57%입니다. 같은 날 신한은행 5년 혼합형은 4.66~6...

분당 양지마을 통합재건축이 5월 24일 대신자산신탁을 새 사업시행자로 결정하면서 6,839세대 재건축이 다시 속도를 냈습니다. 같은 분당이지만 구미동 까치마을4는 전혀 다른 경로로 움직이고 있습니다. 두 사업이 왜 다르고, 지금 어느 단계에 있는지 — 수치와 일정으로만 끝까지 짚었습니다.KEY NUMBER6,839세대분당 양지마을 재건축 완료 후 공급 규모. 현재 4,392세대에서 2,447세대가 늘어나는 분당 단일 최대 규모 정비사업입니다. 총 공사비 추정액만 4조원을 넘어섭니다.① 양지마을 — 신탁사 3번째 교체, 이번엔 뭐가 다른가분당 수내동 양지마을 통합재건축(금호·청구·한양 등 6개 단지, 4,392세대)은 올해 1월 27일 성남시 특별정비구역 고시가 완료되면서 행정의 첫 번째 관문을 통과했습니..

분당 재건축 사업시행자 지정이 6월 목표로 초읽기에 들어갔습니다. 5월 4일 결합 특별정비구역 고시가 완료되며 시범단지·샛별마을이 동의서 징구에 속도를 내고 있으나, 양지마을 내홍과 8월 노후계획도시 특별법 개정이라는 두 개의 복병이 사업 전체를 흔들고 있습니다. 보유·진입 고민 중인 분들이 지금 확인해야 할 3가지를 정리했습니다.KEY DATE2026년 6월시범단지·샛별마을 사업시행자 고시 목표 시점. 이달 안에 동의율 50%를 채우지 못하면 8월 규제 강화 이후 허들이 훨씬 높아집니다.① 2024년 11월부터 지금까지 — 마일스톤 한눈에분당 재건축 선도지구 사업은 2024년 11월 4개 단지 1만 2,055세대 선정을 출발점으로, 불과 18개월 만에 결합 고시 완료까지 도달했습니다. 통상 1년 이상 ..

재건축 분담금은 공사비가 결정하지만, 조합원이 직접 건드릴 수 있는 변수가 3가지 있습니다. 용적률 특례로 일반분양을 늘리거나, 시공사 선정 총회에서 금융 조건을 비교하거나, 신청 평형을 전략적으로 고르는 것입니다. 은마·압구정 실데이터를 기반으로 각 카드가 분담금을 얼마나 줄일 수 있는지 수치로 정리했습니다. 📎 이전 편 — 재건축 분담금 폭탄 — 압구정 9억·은마 4억, 공사비 상승이 만든 구조 수치로 정리공식(분담금 = 조합원분양가 − 권리가액)과 단지별 수치를 아직 안 보셨다면 이 글을 먼저 읽으시면 이해가 빠릅니다.KEY NUMBER-1억 원은마아파트 84㎡ 동일 평형 분담금이 용적률 특례 적용 전 2억 8천만 원 → 적용 후 1억 8천만 원으로 줄었습니다. 카드 하나가 분담금 1억을 깎은 사..

삼성전자 노사가 5월 20일 DS 메모리 직원에게 성과급 최대 6억 원, 무주택 임직원에게 연 1.5% 금리로 주택 구입 자금 최대 5억 원을 지원하는 잠정합의안을 도출했습니다. SK하이닉스는 이미 연초에 역대 최대 성과급을 지급한 상태입니다. 두 회사 직원들이 집을 사는 지역은 어디이고, 어떤 가격대가 움직이고 있는지 수치로 정리했습니다.KEY NUMBER5억 + 6억 = 최대 12억+삼성전자 메모리 직원 한 명이 사내 주택대출 5억(연 1.5%)에 은행권 주담대 6억을 더하면 실탄 12억 원이 넘습니다. 사내 커플이면 부부 합산 최대 10억 원 대출이 가능하다는 기대까지 나옵니다. (출처: 문화일보, 2026.5.23)① 잠정합의안 핵심 — 성과급과 주택대출의 구조5월 20일 삼성전자 노사는 총파업을..