분당 양지마을 통합재건축이 5월 24일 대신자산신탁을 새 사업시행자로 결정하면서 6,839세대 재건축이 다시 속도를 냈습니다. 같은 분당이지만 구미동 까치마을4는 전혀 다른 경로로 움직이고 있습니다. 두 사업이 왜 다르고, 지금 어느 단계에 있는지 — 수치와 일정으로만 끝까지 짚었습니다.
① 양지마을 — 신탁사 3번째 교체, 이번엔 뭐가 다른가
분당 수내동 양지마을 통합재건축(금호·청구·한양 등 6개 단지, 4,392세대)은 올해 1월 27일 성남시 특별정비구역 고시가 완료되면서 행정의 첫 번째 관문을 통과했습니다. 최고 37층, 용적률 333~383%, 공공기여금 1조 573억원 — 수치만 놓고 보면 분당 역사상 가장 큰 단일 정비사업입니다.
문제는 사업시행자였습니다. 2024년 7월 한국토지신탁(한토신)과 MOU를 체결하고, 2025년 7월 성남시 예비사업시행자 지정 고시까지 받았습니다. 그런데 이후 전략환경영향평가 누락 논란이 터졌습니다. 주민대표단은 신탁사가 이를 제대로 처리하지 못했고, 수수료 협의에도 무응답했다고 주장했습니다. 결국 2026년 4월 6일, 전체 4,871세대 중 1,742세대(투표율 36%)가 참여한 찬반투표에서 75%가 해지에 찬성하면서 한토신과의 업무협약을 종료했습니다. (출처: 경인일보, 2026.4.7)
2026년 5월 11~22일 소유주 투표를 거쳐 5월 24일 주민대표단 회의에서 대신자산신탁이 최종 신탁사로 결정됐습니다. 경쟁상대였던 우리자산신탁이 설명회 전날(5월 9일) 돌연 입찰을 포기하면서 사실상 단독 입찰 구도가 됐습니다. 대신자산신탁의 수수료율은 0.4%입니다. (출처: 파이낸셜뉴스, 2026.5.25)
이후 일정은 이렇습니다. 6월 20일 소유주 대상 설명회와 동의서 징구를 거쳐, 이르면 7월 정식 사업시행자 지정고시를 완료하는 것이 주민대표단의 목표입니다. 사업기간 목표는 2025~2035년 준공으로 성남시 고시에 명시돼 있습니다.
② 양지마을을 앞에서 막는 변수 2가지
신탁사가 결정됐다고 끝이 아닙니다. 현재 양지마을 앞에는 두 가지 변수가 동시에 작동하고 있습니다.
첫째는 행정소송입니다. 2026년 3월, 수원지방법원에 성남시장을 피고로 하는 '특별정비구역 지정 등 취소청구의 소'가 접수됐습니다. 6개 단지를 하나로 묶는 통합재건축 과정에서 단지별 입지·자산가치 차이에 따른 정산방식 갈등이 법적 대응으로 이어진 것입니다. 특히 수내역에 가장 가까운 금호1단지 주민 일부가 '제자리 재건축' 약속이 지켜지지 않는다며 반발했습니다. 업계에서는 선도지구 지정 자체를 취소하기는 어려울 것으로 보고 있지만, 소송이 길어질 경우 사업 일정 지연 가능성은 배제할 수 없습니다. (출처: 뉴스핌, 2026.5.11)
2026년 8월 4일, 노후계획도시 특별법(노특법) 개정안이 시행됩니다. 개정안은 사업시행자 지정 시 전체 소유주 과반 동의에 더해 단지별 과반 동의를 추가로 요구합니다. 단지 간 이해관계가 첨예한 양지마을에서는 특정 단지 한 곳만 반대해도 전체 사업 일정이 흔들릴 수 있는 구조가 됩니다. 7월까지 지정고시를 마무리해야 이 조항을 피할 수 있다는 게 주민대표단의 판단입니다. (출처: 한국금융신문, 2026.4.10)
③ 까치마을4 — 분당 아래쪽, 구미동의 다른 방정식
까치마을4구역은 양지마을(수내동, 수내역권)과 같은 분당이지만 완전히 다른 사업입니다. 위치는 분당구 구미동 80번지 일원(미금역·오리역권), 구역 면적은 10만3,495㎡입니다. 선도지구로 지정된 양지마을·시범단지·샛별마을·목련마을과 달리, 까치마을4는 2차 특별정비구역 후속사업입니다. 시작점도, 경로도, 사업 주체도 다릅니다.
2026년 3월 26일 LH(한국토지주택공사)와 업무협약을 체결했습니다. 민간 신탁사가 주도하는 양지마을과 달리, LH 공공시행방식으로 추진됩니다. 정부의 9·7 주택공급 확대방안에 따라 도입된 '주민제안' 방식을 적용해, 토지등소유자 과반 동의를 얻은 주민이 직접 구역 지정을 지자체에 제안하는 구조입니다. LH는 특별정비계획 수립, 인허가 행정 지원, 초기사업비 지원을 담당합니다.
현재 정비계획 입안 초안 기준으로 까치마을4에서는 약 1,100호 공급이 가능할 것으로 LH는 예상하고 있습니다. 7월 특별정비구역 지정제안서 사전자문 신청, 9월 입안 제안, 12월 구역 지정 목표로 절차를 밟고 있습니다. 같은 분당 재건축 뉴스라도 두 사업을 구분해서 봐야 하는 이유가 여기에 있습니다. (출처: LH, 서울경제, 2026.4.9)
④ 분당 선도지구 전체 현황 — 지금 어디까지 왔나
분당 선도지구 4곳(시범단지, 양지마을, 샛별마을, 목련마을) 모두 2026년 1월 특별정비구역 지정을 마쳤습니다. 이 중 속도가 가장 빠른 곳은 THE시범(시범우성현대, 3,713세대)입니다.
THE시범은 한국자산신탁을 예비사업시행자로 확정한 뒤, 5월 주민설명회에서 구체 로드맵을 공개했습니다. 수수료율 0.4%, 총액 600억원 상한을 내걸었고, 블록별 독립 정산 방식을 적용합니다. 일정은 이렇습니다 — 6월 사업시행자 지정고시 → 9월 정비사업위원회 선출 → 2027년 상반기 시공사 선정 → 2028년 1분기 감정평가·분양신청 → 2029년 1분기 이주·철거. 1기 신도시 선도지구 가운데 구체 이주 시점이 공개된 첫 사례입니다. (출처: 파이낸셜뉴스, 2026.5.25)
THE시범(우성현대) — 2025.5 예비시행자 지정 → 2026.6 지정고시 예정 → 2029.1Q 이주 목표
양지마을 — 2026.1.27 특별정비구역 고시 → 2026.5.24 신탁사(대신자산) 결정 → 2026.7 사업시행자 지정고시 목표
샛별마을 — 2026.1.19 특별정비구역 고시 → 4,817세대 (용적률 365%, 최고 49층)
목련마을 — 2026.1.19 특별정비구역 고시 → 2,475세대 (용적률 280%, 최고 34층)
📌 분당 재건축 분담금 구조(비례율·공사비·용적률의 관계)는 이전 글에서 상세히 정리했습니다. → 재건축 분담금 계산법 완전 정리 보러 가기
⑤ 지금 분당 재건축, 어디에 기대고 어디를 우려해야 하나
분당은 5개 1기 신도시 중 사업성이 단연 앞섭니다. 높은 분양가(3.3㎡당 5,000~5,570만원 추정)와 용적률 상향 폭이 맞물려 타 신도시(일산·평촌)보다 분담금 부담이 낮습니다. 샛별마을의 추정 비례율 132.71%, 시범단지 삼성한신의 추정 비례율 112.75%는 조합원이 환급금을 받을 수 있는 구조입니다. THE시범의 2029년 이주 일정 공개는 시장에 신뢰 신호를 줍니다.
양지마을의 행정소송과 8월 노특법 개정이 동시에 작동합니다. 6개 단지를 하나로 묶는 통합재건축은 구조적으로 단지 간 정산·배정 갈등을 피하기 어렵습니다. 공사비 역시 변수입니다. 여의도 목화의 3.3㎡당 1,370만원(역대 최고) 사례는 1기 신도시 분담금 추정치도 얼마든지 위로 바뀔 수 있음을 보여줍니다.
양지마을은 신탁사 결정이라는 고비를 넘겼지만https://refinding.tistory.com/6, 7월 노특법 개정 전 사업시행자 지정이 완료되느냐가 실질적인 관건입니다. 까치마을4는 양지마을과 묶어서 보면 안 됩니다 — 위치도, 단계도, 사업 주체도 다릅니다. 2026년 분당 재건축은 '발표'보다 '7월 이후 지정고시 완료 여부'를 기준으로 판단해야 할 시점입니다.
📝 이 글의 핵심 3가지
양지마을은 5월 24일 대신자산신탁을 사업시행자로 결정했습니다. 다음 관문은 7월 공식 지정고시 완료 — 8월 4일 노특법 개정 시행 전이 데드라인입니다.
까치마을4(구미동·미금역권)는 선도지구가 아닌 2차 후속사업이며, LH 공공시행 방식으로 양지마을과는 경로 자체가 다릅니다. 예상 공급은 약 1,100호, 연내 구역지정이 목표입니다.
THE시범(시범우성현대)이 2029년 1분기 이주를 처음 공개했습니다. 분당 선도지구 중 가장 빠른 단지의 이주 일정이 나왔다는 것은, 이 사업이 '계획'에서 '현실'로 진입했다는 신호입니다.
📌 양지마을 7월 지정고시 결과와 노특법 개정 영향은 확정 즉시 별도 포스팅으로 정리합니다. 구독하시면 업데이트를 바로 확인하실 수 있습니다. 리모델링 vs 재건축 비교는 → 이전 글에서 확인하세요.
주요 출처: 파이낸셜뉴스(2026.5.25), 한국경제(2026.5.7), 경인일보(2026.4.7), 뉴스핌(2026.5.11), 시사저널e(2026.5.14), 한국금융신문(2026.4.10), 서울경제·LH 보도자료(2026.4.9), 경기일보·머니투데이(2026.1.27), 위클리한국주택경제신문(2026.1.20)
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