서울 아파트 전셋값이 이재명 정부 출범 후 11개월(2025.6~2026.5) 동안 평균 +8.66% 올랐습니다. 강북·노원·도봉·성북구로 이루어진 노도강이 +12.63%로 강남3구(+7.83%)를 크게 앞질렀고, 강남구 단독으로는 +2.96%에 그쳤습니다. 권역별 온도차의 구조와 하반기 전망을 데이터로 분석했습니다.
① 두 개의 데이터로 읽는 11개월 전세 폭등
이창무 한양대 도시공학과 교수팀이 국토교통부와 공동으로 2025년 6월 2일부터 2026년 5월 11일까지 서울 실거래가를 직접 집계한 결과, 서울 아파트 전셋값 평균 상승률은 +8.66%로 나타났습니다. 직전 1년 상승률(+1.96%)의 4.4배 수준입니다. (출처: 이창무 한양대 교수 연구·국토교통부, 국회 부동산정책 세미나 2026.5.19)
한국부동산원 표본 지수 기준으로는 서울 전체 +6.00%입니다. 두 수치의 차이는 측정 방식에서 비롯됩니다. 부동산원은 표본 단지를 정기 추정하는 방식이고, 이창무 교수팀은 실제 계약된 거래가를 전수 집계합니다. 거래가 많은 지역일수록 실거래가 방식이 더 높게 나타나는 경향이 있어 두 숫자 중 어느 쪽이 맞고 틀리다는 관계가 아닙니다. 방향성은 일치하고, 강도의 차이만 있습니다.
▲ 서울 25개 자치구 아파트 전세 누적 변동률 (2025.06.02~2026.05.11, 부동산원 지수 기준)
송파구 9.57% 1위, 강남구 2.96% 하위권
② 노도강이 강남3구를 앞지른 3가지 구조적 이유
📌 첫째 — 강남 임대 공급 차단, 수요는 외곽으로
강남3구와 용산구 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 갭투자가 사실상 차단됐습니다. 신규 임대 매물이 시장에 들어오지 않는 구조가 굳어졌고, 세입자들은 강남을 포기하고 한 단계씩 외곽으로 이동합니다. 노도강은 서울 내 전세 가격이 낮고 규제 강도가 상대적으로 약해 이 수요의 종착점이 됐습니다. 한국부동산원 집계 기준 서울 아파트 전세 매물은 2026년 5월 13일 기준 1만6,768건으로 올해 초(2만3,060건) 대비 27.3% 줄었습니다. (출처: 아실 데이터, 2026.5.13)
📌 둘째 — 압여목성 이주 수요, 아직 예고편
압구정·여의도·목동·성수 재건축 정비사업이 본격화되면서 이주 세대가 외곽으로 이동하고 있습니다. 이 수요가 한강벨트를 밀고, 한강벨트가 넘치면 노도강으로 흘러가는 패턴입니다. 부동산원 지수에서 한강벨트(광진·동작·강동·영등포)가 +7.57%로 권역 1위를 기록한 이유도 여기 있습니다. 더 중요한 건 압여목성 이주가 아직 본격화 이전 단계라는 점입니다.
압여목성 전체 이주 예상 세대 수는 수만 가구 규모입니다. 지금 노도강에서 보이는 +12.63%는 이주 수요 본격화 이전의 숫자입니다. 이주가 본격화되면 외곽 전셋값 추가 상승 압력은 더 강해집니다.
📌 셋째 — 강남구 +2.96%는 안정이 아니라 착시
부동산원 지수에서 강남구가 서울 하위 2위라고 강남 전세 시장이 안정된 것으로 읽으면 안 됩니다. 토허제로 실거주 의무가 강화돼 매물 자체가 시장에 나오지 않는 것입니다. 거래 건수가 줄면 지수 표본이 얇아지고 반영이 더뎌집니다. 실제 계약된 건에서는 개별 단지 신고가 경신이 이어지고 있습니다. 실거래가와 지수의 괴리가 서울 25구 중 가장 크게 나타나는 곳이 강남구라는 점이 이를 방증합니다.
통계를 볼 때는 측정 방식과 모수를 함께 확인해야 합니다. 지수 하위 = 시장 안정이 아니라, 거래 감소로 표본이 줄어든 결과일 수 있습니다. 강남구가 그 대표 사례입니다.
▲ 서울 권역별 전세가격지수 주간 추이 (2025.06.02~2026.05.11, 출범 직후=100, 부동산원)
③ 2026년 하반기 전망 — 가속이냐 둔화냐
최근 4주 서울 전체 주간 변동률을 보면 04.20 +0.217% → 04.27 +0.197% → 05.04 +0.226% → 05.11 +0.275%로 다시 가속 중입니다. 5월 둘째 주 +0.275%는 2015년 11월 이후 10년 6개월 만의 최고 주간 상승폭입니다. (출처: 한국부동산원 주간 아파트가격 동향 2026.5.15) 올해 누적 서울 전셋값은 이미 +2.89%로, 2025년 연간(+0.48%)의 6배를 넘어섰습니다.
"다주택자 및 비거주 1주택자 전세 주택 매각 유도는 증가된 전월세 시장의 붕괴에 가까운 불안을 초래하고 있다. '1가구 1주택 소유·거주주의' 정책의 폐기가 필요하다"— 이창무 한양대 도시공학과 교수, 국회 부동산정책 세미나 (2026.5.19)
① 서울 2026년 입주 물량 1만6,262가구 — 작년(3만6,909가구) 대비 56% 급감 (출처: 부동산R114)
② 압여목성 이주 수요 아직 본격화 이전
③ 토허제 임대 공급 차단 구조 유지
④ 5월 둘째 주 주간 변동률 재가속 (+0.275%, 10년 6개월 만의 최고)
① 토허제 실거주 유예 확대(5.12 발표, 5월 말 시행) → 세입자 낀 집 거래 허용
② 전셋값 급등으로 월세 전환 가속 → 전세 수요 일부 분산
③ 기준금리 인하 기대 약화 시 전세 레버리지 수요 제한 가능
▲ 노도강 3구 vs 강남3구 전세가격지수 세부 비교 (2025.06.02~2026.05.11, 부동산원)
📌 5월 말 보유세 6월 1일 기준일 전략(매도자 5.29 마지노선)과 토허제 실거주 유예 조건 상세 분석은 다음 편에서 바로 이어 다룹니다. 구독해두시면 발행 당일 바로 확인하실 수 있습니다.
공급 부족 구조는 시행령 하나로 단기간에 해소되지 않습니다. 서울 입주 물량 급감·압여목성 이주 수요·토허제 임대 차단이 삼각 편대를 형성하고 있고, 5월 둘째 주 주간 변동률은 이미 다시 가속됐습니다. 토허제 실거주 유예 이후 세입자 낀 거래가 얼마나 풀릴지가 단기 변수지만, 구조적 방향은 전셋값 상승 지속 쪽에 가깝습니다.
📝 이 글의 핵심 3가지
이재명 정부 11개월 서울 전셋값 평균 +8.66%. 노도강(+12.63%)이 강남3구(+7.83%)를 앞질렀고, 직전 1년(+1.09%) 대비 상승폭이 11배 이상 확대됐습니다. (출처: 이창무 한양대 교수·국토부 세미나 2026.5.19)
부동산원 지수 기준 강남구 +2.96% 하위권은 강남 전세 안정이 아닙니다. 토허제 매물 잠김으로 지수 표본 자체가 줄어든 착시입니다. 실거래가와 지수의 괴리가 서울 25구 중 가장 큰 곳입니다.
5월 둘째 주 서울 주간 전셋값 +0.275% — 2015년 11월 이후 10년 6개월 만의 최고치. 압여목성 이주 본격화 전임에도 이미 역대급 속도입니다.
📌 전세 갱신 시점이 올 하반기이거나, 노도강·한강벨트에서 매수를 고민 중이신 분들 — 현재 권역과 상황을 댓글로 적어주시면 케이스별로 정리해 다음 포스팅에서 다루겠습니다.
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