서울 전세 거래량 6,269건 — 10년 최저, 월세 비중 70.5% 돌파

 

2026년 5월 서울 아파트 전세 거래량이 6,269건으로 2015년 9월 이후 약 10년 6개월 만에 최저치를 기록했습니다. 지난해 월평균 1만 건을 훌쩍 넘던 거래가 반년 새 절반 이하로 쪼그라든 배경에는 단순한 계절 요인이 아닌 구조적 변화가 자리잡고 있습니다. 입주 물량 급감, 월세 전환 가속, 이중가격 구조까지 — 이 데이터가 지금 전세 시장에 무엇을 말해주는지 숫자로 끝까지 해부했습니다.

KEY NUMBER

6,269건 — 10년 최저 · 월세 비중 70.5%

2026년 5월 서울 아파트 전세 거래량. 2015년 9월(6,396건) 이후 최저치이며, 전년 동기 대비 반토막 수준입니다. 같은 시기 서울 전월세 거래 중 월세 비중은 70.5%로 사상 처음 70%를 돌파했습니다. (출처: 파이낸셜뉴스·한국부동산원·서울부동산정보광장 교차확인)

① 거래량 반토막 — 25개 구 중 22곳이 동시 감소

2월 9,884건 → 4월 8,612건 → 5월 6,269건. 석 달 새 서울 아파트 전세 거래량이 36.6% 급락했습니다. 25개 자치구 중 22곳(88%)에서 전월 대비 거래량이 줄었고, 늘어난 곳은 강남구·금천구·종로구 단 3곳에 불과합니다.

낙폭이 가장 컸던 구는 구로구(-48.9%), 서대문구(-46.5%), 마포구(-45.4%) 순입니다. 도봉구(-41.4%), 강북구·은평구·강서구도 30%대 감소를 기록했습니다. 강북·서

남권 중저가 지역일수록 타격이 컸다는 뜻입니다. (출처: 파이낸셜뉴스, 2026.06.01)

전세 거래량 추이 막대 차트 (25년~26년)

💡 POINT

거래량 감소는 단순한 비수기 현상이 아닙니다. 2026년 1~5월 누계 기준 서울 아파트 전세 거래량은 전년 동기 대비 절반 수준에 불과합니다. 25개 구가 동시에 줄었다는 사실은 특정 지역 이슈가 아닌 시장 전반의 구조적 수급 이상 신호입니다.

② 전세 매물 33% 증발 — 공급 급감의 3가지 원인

거래가 줄었는데 왜 가격은 오르는 걸까요. 답은 공급 측에 있습니다. 서울 아파트 전세 매물은 올해 1월 1일 23,060건에서 4월 26일 기준 15,422건으로 약 33.1% 감소했습니다. 전년 동기(25,700건)와 비교하면 현재(17,259건)는 32.84% 적은 수준입니다. 전월세 매물 전체로는 1년 전 4만8,000건대에서 3만 건대 초반으로 약 37% 급감했습니다.

공급 감소의 핵심 원인은 세 가지입니다. 첫째, 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만6,412가구로 2025년(3만1,856가구) 대비 48% 감소했습니다. 둘째, 2025년 10월 15일 시행된 토지거래허가구역 전면 확대로 갭투자가 사실상 불가능해지면서 임대 목적 매입이 급감했습니다. 셋째, 2026년에는 2017년 정부가 장려한 8년 의무임대 물량 2만2,822가구의 임대의무기간이 만료되어 집주인들이 전세 재계약 대신 매도 또는 월세 전환을 택하는 사례가 급증하고 있습니다. (출처: 디지털타임스, 뉴스1)

⚠️ 2028년 전세 공급 시한폭탄

비거주 1주택 실거주 유예 정책으로 2026년 한시적으로 전세 물량 공급 효과가 있었으나, 유예가 끝나는 2028년에 실거주 전환이 집중될 경우 전세 공급이 다시 한번 급감할 수 있습니다. 2028년 서울 신규 아파트 입주 예정은 3,000가구 수준으로, '수급 절벽'이 재현될 가능성이 높습니다. (출처: 뉴스1)

③ '전세의 나라' 종언 — 월세 비중 70.5% 돌파

서울 전월세 거래 중 월세 비중이 2026년 1~3월 기준 70.5%를 기록했습니다. 2024년 61.0%, 2025년 64.3%에서 1년 새 6.2%포인트 오른 것으로, 사상 처음으로 70%선을 돌파했습니다. 아파트 시장만 보면 월세 비중이 50.8%로 통계 작성 이래 처음으로 전세 비중을 추월했습니다.

월세 가격도 빠르게 뛰고 있습니다. 서울 아파트 평균 월세는 2026년 3월 152만8,000원으로 사상 최고치를 경신했습니다. 2026년 3월 한 달만 놓고 보면 전세 거래(8만6,775건)가 전년 동월 대비 11.0% 줄어든 반면 월세 거래(19만2,913건)는 36.3% 증가했습니다. (출처: 파이낸셜뉴스, 서울경제)

전국 & 서울 월세 비중 추이 (2020~2026년)

④ 신규 vs 갱신 이중가격 — 격차 최대 11억원

여기서 많은 분들이 착각하는 부분이 있습니다. 전세가가 올랐다고 해서 모든 세입자가 같은 가격에 계약하는 건 아닙니다. 2026년 1~4월 서울 아파트 신규 계약 중위 보증금은 5억8,500만원인 반면 갱신 계약은 5억3,000만원으로 5,500만원(약 10.4%) 격차가 벌어졌습니다.

극단적 사례를 보면 격차의 실체가 선명해집니다. 서초구 반포자이(84㎡)에서는 갱신 최저가 7억8,341만원과 신규 최고가 19억원 사이에 무려 11억1,659만원의 격차가 확인됐습니다. 이 때문에 2026년 3월 갱신계약 비율은 51.8%로 처음으로 신규 계약을 추월했습니다. 중랑구(70.5%)·영등포구(62.7%)·강동구(59.9%) 등에서 갱신 집중 현상이 두드러집니다. (출처: 서울경제, 파이낸셜뉴스)

💡 POINT

갱신권 소진 후가 진짜 문제입니다. "2026~2027년부터 신축 단지의 첫 갱신 주기가 돌아오면서 시장가 충격이 본격화될 수 있다"는 것이 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원의 분석입니다. 갱신권 2회를 모두 쓴 세입자가 신규 계약으로 전환할 때 보증금 수천만 원~수억 원의 추가 부담이 발생합니다.

⑤ 전세가·전세수급지수 — 공급 부족 2021년 이후 최고

서울 아파트 평균 전세가격은 2026년 4월 기준 6억8,471만원으로 역대 최고치를 경신했습니다. 2025년 상반기(5억6,386만원)와 비교하면 1년 새 21.4% 뛴 수준입니다. 2026년 5월 서울 아파트 전세가격 주간 상승률은 2015년 11월 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다.

수급 불균형 지표도 경고 수준입니다. KB부동산 서울 전세수급지수는 182.7(2021년 8월 이후 최고), 주거금융경제연구소 기준으로는 163.7로 2021년 전세 급등기와 유사한 수준입니다. 지수 100을 초과할수록 공급이 수요보다 부족하다는 의미입니다. 동북권(성동·광진 등)이 111.3으로 가장 높고, 서북권·서남권·동남권 모두 105 이상을 기록 중입니다. (출처: 주거금융경제연구소, KB부동산)

⑥ 전세 시장, 지금 어디로 — BULL vs BEAR

🟢 BULL CASE

전세사기특별법 개정안(2026.04.23 통과)의 최소보장제·선지급제로 임차인 안전망이 강화됩니다. 전세 기피 심리가 줄어들면 전세 수요가 일부 회복될 수 있습니다. 또한 전세수급지수 182.7 수준은 임대인에게 공급 유인을 제공하고, 금리가 추가 인하될 경우 임대인의 월세 전환 선호가 다소 완화될 수 있습니다.

🔴 BEAR CASE

2026년 서울 입주 물량 1만6,412가구(전년 대비 -48%)에서 2028년에는 3,000가구로 더 줄어듭니다. 등록임대주택 2만2,822가구의 자동말소, 정비사업 이주 수요 약 1만8,000가구 동시 유입, DSR 강화로 전세대출 한도 축소까지 — 수요는 늘고 공급은 구조적으로 줄어드는 삼중 압력이 2026년 하반기에도 지속됩니다. 전문가들은 2026년 서울 전세가격 상승률을 4.7%로 전망합니다.

⚖️ 방향성 결론

단기 정책 효과보다 중요한 건 공급 구조입니다. 입주 물량이 2028년까지 연속 감소하고 등록임대 자동말소가 2026년에 집중되는 상황에서 전세 가격의 추가 상승은 불가피합니다. iM증권 리서치가 지적했듯 민간이 전세 재고의 92%를 공급하는 구조에서 공급이 멈추면 시장은 사실상 마비 상태에 빠집니다. 지금 갱신권을 보유하고 있다면 소진 시점을 신중하게 계산해야 합니다. 2028년 유예 종료 전후 신규 계약을 강요받는 상황이 가장 위험합니다.

📝 이 글의 핵심 3가지

1

2026년 5월 서울 아파트 전세 거래량은 6,269건으로 2015년 9월 이후 최저치를 기록했습니다. 25개 구 중 22곳이 동시에 감소했으며, 구로구(-48.9%)·서대문구(-46.5%)·마포구(-45.4%) 순으로 낙폭이 컸습니다.

2

서울 전월세 시장에서 월세 비중이 70.5%로 사상 처음 70%를 돌파했습니다. 아파트 월세 비중(50.8%)도 전세를 추월했으며, 평균 월세는 152만8,000원으로 역대 최고치를 경신했습니다.

3

신규-갱신 전세 이중가격 구조가 심화됩니다. 중위 보증금 기준 신규 대비 갱신 격차는 5,500만원(10.4%)이며 반포자이(서초구, 84㎡) 극단 사례에서는 11억원을 넘어섰습니다. 갱신권 소진 이후 신규 전환 시기가 핵심 리스크입니다.

📌 서울 전세 시장의 수급 흐름을 계속 추적하고 있습니다. 전세가율 변화와 2026년 하반기 가격 전망 분석을 다음 편에서 이어갑니다. 구독해두시면 발행 즉시 확인하실 수 있습니다.